Продать квартиру

Как самостоятельно продать квартиру?

Вы заинтересованы в том, чтобы не продешевить и не упустить выгоду при продаже своего жилья. И в то же время не переплатить лишнего при покупке недвижимости, если хотите купить недвижимость. Как это сделать самостоятельно?

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ.
Можно почерпнуть нужную информацию в опубликованных объявлениях печатных изданий или на тематических сайтах по недвижимости . Находите варианты выставленных на продажу квартир, по параметрам схожих с вашей. 
Имейте в виду, что подавляющее большинство заявленных квартир имеют завышенную цену, чтобы было с чего начинать торг. В цену входит и стоимость маклерских услуг, которые оплачивает продавец квартиры. И, пожалуй, основное – даже однотипные квартиры очень разнятся в цене, на которую влияет довольно много факторов.

Можно выделить три способа оценки квартиры, существующие на рынке недвижимости:
1. Прибегнуть к помощи лицензированного оценщика.
2. Пригласить маклера.
3. Пытаться оценить свою недвижимость самостоятельно.
Первый способ. Профессиональный оценщик может определить стоимость квартиры с достаточно высокой степенью достоверности и выдаст вам на руки официальную бумагу. Стоит эта услуга от 30 до 100 долларов. Впрочем, справка эта практически не имеет значения для потенциального покупателя. Он скорее склонен доверять своим впечатлениям. На практике документ от оценщика используют только банки при выдаче ипотечных кредитов.

При продаже квартиры уместен торг.

Второй способ. У него, в свою очередь, два варианта – выезд специалиста агентства недвижимости и экспресс-оценка по телефону. Выезд, конечно, лучше. Если маклер опытен, он на месте сможет оценить ваше жилье. По телефону вам, скорее всего, выдадут «среднюю температуру по больнице». Если вы будете звонить сразу в несколько агентств, то и получите несколько мнений.
О третьем способе – самостоятельной оценке – стоит рассказать отдельно.
Существуют обязательные критерии оценки жилья. К ним относятся:
1.Месторасположение
Одинаковые по всем характеристикам квартиры, находящиеся в разных  микрорайонах, будут отличаться по цене. .
Близость дома к общественному транспорту делает его более привлекательным.
Чем экологичнее район, тем, естественно, дороже будет стоить в нем жилье. А соседство дома с ТЭЦ и другими промышленными объектами, загрязняющими окружающую среду, способно свести на нет все остальные преимущества такого района.
2.Качество дома
Год постройки, материал наружных стен и перекрытий, состояние здания, его техническое обеспечение, количество этажей, организованная автостоянка – все это тоже учитывается.

Бывает, в одном доме, но в разных подъездах, продаются две идентичные квартиры, но стоимость их заметно разнится. В одном подъезде все квартиры выкуплены жильцами, и места общего пользования находятся в собственности. Тут есть домофон, консьержка, цветы на лестничных площадках.
А в соседнем подъезде – все общественное, то есть «ничье», оттого сломаны лифты, разбиты почтовые ящики, исписаны стены… Естественно, здесь квартиры ценятся ниже.
3.Характеристики и особенности квартиры
Они играют не последнюю, если не главенствующую роль.
– Этаж расположения. Квартира, расположенная на первом этаже, стоит на 10 процентов дешевле, чем на среднем. А последний этаж проигрывает среднему на 5 процентов.
– Площадь (общая/жилая/кухня); количество комнат, их площадь; высота потолков; наличие лоджии (балкона).
Выше ценятся квартиры с кухней большей площади, даже в ущерб жилой площади. Двухкомнатная квартира будет стоить дороже, чем однокомнатная. Однако цена 1 квадратного метра в однокомнатной будет выше, чем в двухкомнатной. Существует такая закономерность – чем меньше число комнат в квартире, тем больше цена квадратного метра.
– Дополнительные подсобные помещения (кладовка, гардеробная, второй балкон, лоджия) существенно повышают стоимость жилья.
– Санузел (раздельный ценится дороже, состояние сантехники безупречное).
– Вид из окон. Если окна выходят в уютный зеленый двор или парк, то квартира может стоить на 8 процентов дороже, нежели аналогичная с окнами, выходящими на проезжую часть. Но как показывает практика, важен не столько сам открывающийся пейзаж, сколько субъективное отношение к нему покупателя и продавца. Покупателю вид из окна должен нравиться.
– Слаботочное обеспечение (телефонные линии, интернет, кабельное телевидение, дополнительные системы безопасности);
– Состояние самой квартиры и видимые дефекты внутренней отделки. От этого во многом зависит первое впечатление от квартиры. Безусловно, ухоженное жилье будет проще продать, чем «убитое».
Также при смотринах очень важен психологический эффект.
При первом знакомстве многие учитывают:
1) требуется ли косметический ремонт;
2) нуждается ли квартира в капитальном ремонте;
3) сделан ли ремонт, «евроремонт».
Специалисты считают, что первый и последний варианты незначительно влияют на цену. Не стоит делать дорогостоящий ремонт, так как он не окупается. Достаточно ограничиться косметическим. Практика показывает, что настоящий евроремонт при продаже почти всегда оценивается в сумму, составляющую лишь 20 – 30 процентов от вложенных в него денег.
Квартиры со свободной планировкой или с возможностью перепланировки стоят значительно дороже, чем остальные. Однако даже малейшие архитектурные изменения (передвижение стен, дополнительная арка и пр.) должны быть документально оформлены. Иначе впоследствии у владельца жилья могут возникнуть серьезные неприятности. Например, при желании совершить какую-либо сделку со своей квартирой.

РЕКЛАМА О ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ.

Рекламу необходимо подавать очень активно.Важно помнить, что без рекламы продать квартиру очень сложно, не учитывая случайностей. Объявления нужно размещать регулярно в Интернете, в рекламных изданиях, радио, также можно расклеить объявления о продаже Вашей недвижимости в разрешенных для этого местах.

СБОР ДОКУМЕНТОВ.

Документы необходимые для составления договора купли-продажи у нотариуса:

1. Паспорт (владельца квартиры)

2. Земельная книга

3. Инвентаризационное дело (по желанию покупателя).

4. Квитанция об уплате налога на недвижимость.

5. Квитанция об уплате земельного налога.

6. Свидетельство о браке (если владельцем является один из супругов).

7. Согласие на продажу недвижимости супруга, нотариально заверенное, если супруг не сможет присутствовать на подписании договора купли-продажи.

Чтобы процедура сбора документов не стала для вас утомительным занятием, узнайте порядок работы соответствующих организаций, дни приема, обед, наличие каких документов надо иметь при себе.

ПОКАЗ КВАРТИРЫ, которую хотите продать, ТОРГ.

Получив от покупателя выгодное для вас предложение в устной форме, не спешите прекращать рекламу и показы. Практика показывает, часто мы выдаем желаемое за действительное. Устное пожелание ещё ничего не значит, поэтому решение покупателя приобрести вашу квартиру необходимо зафиксировать в письменном виде с предоплатой, подписать договор залога, как знаком серьёзности намерения  покупки. Если покупатель не спешит связывать себя обязательством, лучше с ним не иметь дела и продолжить поиск других желающих купить вашу жилую площадь.

ДОГОВОРЕННОСТЬ С ПОКУПАТЕЛЕМ о продаже квартиры

ДОГОВОР ЗАДАТКА

БАНК, НОТАРИУС, РЕГИСТРАЦИЯ КВАРТИРЫ  на нового владельца.

В технологии проведения сделки по купле-продаже недвижимости важным моментом является вопрос о взаимном расчёте. В настоящее время популярна передача денег через банковскую ячейку (так называемый  договор сделки) с составлением дополнительного соглашения об её использовании, в котором прописан тот, кто имеет право забрать  финансы. Как правило, забирает деньги продавец, предъявляя паспорт и оригинал зарегистрированного договора. При закладывании денег в банковскую ячейку присутствует продавец и покупатель, а также сотрудник банка, после или до (зависит от ситуации в банке) подписывается договор купли-продажи у нотариуса или в простой письменной форме.

Перечислим некоторые преимущества продавца, отказавшегося от маклерских услуг:

• не платит комиссионных за поиск покупателя (3-5% от стоимости жилья);
• не теряет возможную выгоду;
• не доверяет свою собственность незнакомому человеку - маклеру;
• не становится заложником правил, по которым работает нанятый специалист по недвижимости.

Как ни странно недостатки являются обратной стороной преимуществ и в основном вытекают из метода проб и ошибок, которого волей-неволей придерживается новоиспеченный продавец.

Вот они:

• трата времени и каких-то денег на рекламу квартиры, поиск покупателей, круглосуточные ответы на телефонные звонки (одним словом, для этого нужно брать отпуск);
• потеря денег из-за неумения правильно оценить свою квартиру (или издержки, связанные с оплатой профессионального оценщика) и общения с потенциальными покупателями. Нельзя забывать, что "покупателем" часто бывает маклер, который в данном случае заинтересован в снижении цены;
• риск возникновения непредвиденных ситуаций при демонстрации квартиры подозрительным покупателям, среди которых могут быть мошенники, агрессивно настроенные граждане и прочие неблагонадежные лица;
• совершение ошибок, неизбежных при выработке реального плана продажи. Это ведет к затягиванию сделки и лишним расходам на "тренировки".